Requisitos y ejecución del contrato es la parte más grande del examen de Derecho y Negocios de CSLB, con aproximadamente el 21%. La guía de estudio de CSLB (en inglés) enumera cinco subtemas: licitación, control de costos, organización del proyecto, contratos y pagos. Esta nota se centra en las reglas escritas sobre los contratos de mejoras del hogar y sobre el pago a los subcontratistas.
Cuándo se requiere un contrato de mejoras del hogar
- Según la sección 7159, un contrato de mejoras del hogar es un acuerdo, oral o escrito, entre un contratista y un propietario o inquilino para trabajos de mejoras del hogar, cuando el precio total por mano de obra, servicios y materiales es más de $500. (Bus. & Prof. Code §7159)
- Aun cuando sea de $500 o menos, la sección 7159.5 sigue exigiendo que el contrato de mejoras del hogar sea por escrito. (Bus. & Prof. Code §7159.5)
- El contrato y cualquier cambio en él deben ser por escrito y estar firmados por ambas partes antes de que empiece el trabajo. (Bus. & Prof. Code §7159)
- Antes de que empiece cualquier trabajo, el contratista debe entregarle al comprador una copia del contrato firmada y fechada por ambos, el contratista y el comprador. (Bus. & Prof. Code §7159)
- No seguir estas reglas es motivo de medidas disciplinarias por parte de CSLB. (Bus. & Prof. Code §7159)
Qué debe incluir el contrato
Algunos de los puntos que exige la sección 7159 del Business and Professions Code (Bus. & Prof. Code §7159):
- el nombre, la dirección comercial y el número de licencia del contratista;
- el encabezado "Home Improvement" (mejoras del hogar) en el formulario del contrato;
- el precio del contrato en dólares y centavos, y cualquier cargo financiero indicado por separado;
- una descripción del proyecto y de los materiales y equipos importantes;
- si hay un pago inicial, el monto del pago inicial y el aviso de que no puede exceder $1,000 o el 10 por ciento del precio del contrato, lo que sea menor;
- si hay pagos antes de terminar el trabajo, un calendario de pagos parciales, cada uno en dólares y centavos y vinculado a un trabajo específico;
- una fecha aproximada de inicio y lo que cuenta como inicio sustancial del trabajo;
- un aviso de que el propietario o inquilino puede exigir que el contratista tenga una fianza de cumplimiento y pago;
- si se usarán subcontratistas en el proyecto;
- un formulario de orden de cambio. Una orden de cambio pasa a formar parte del contrato solo si es por escrito y está firmada por ambas partes antes de que empiece el trabajo modificado.
Todo licenciatario también debe poner el número de licencia en todos los contratos de construcción, subcontratos y solicitudes de ofertas. (Bus. & Prof. Code §7030.5)
Pagos iniciales y pagos parciales
- Límite del pago inicial. Un pago inicial no puede ser más de $1,000 o el 10 por ciento del monto del contrato, lo que sea menor. (Bus. & Prof. Code §7159.5)
- Ejemplo. En un trabajo de $15,000 el 10 por ciento es $1,500, así que el límite es $1,000. En un trabajo de $6,000 el 10 por ciento es $600, así que el límite es $600.
- Nada de pagos por adelantado del trabajo. Con excepción del pago inicial, el contratista no puede pedir ni aceptar un pago que sea mayor que el valor del trabajo hecho o de los materiales entregados. (Bus. & Prof. Code §7159.5)
- Liberaciones de gravamen. Después de que el comprador hace un pago, el contratista debe, si se lo piden, entregarle al comprador una liberación completa e incondicional de gravámenes por el trabajo que se pagó. El comprador puede retener los pagos siguientes hasta que se entreguen las liberaciones. (Bus. & Prof. Code §7159.5)
- Excepción por fianza. El límite del pago inicial, la regla del calendario de pagos y la regla de no recibir pagos por adelantado del trabajo no se aplican si el contratista proporciona una fianza, un equivalente de fianza o un control conjunto aprobado por el registrador que cubra el cumplimiento y el pago completos. La regla de la liberación de gravámenes sí se sigue aplicando. (Bus. & Prof. Code §7159.5)
El derecho del comprador a cancelar
- En la mayoría de los contratos de mejoras del hogar, el comprador recibe un aviso escrito de "Three-Day Right to Cancel" (derecho de cancelación de tres días). Son días hábiles. Para un adulto mayor, son cinco días hábiles. (Bus. & Prof. Code §7159)
- Para la reparación o restauración de una vivienda dañada por un desastre con estado de emergencia declarado o emergencia local, el aviso es un "Seven-Day Right to Cancel" (derecho de cancelación de siete días; siete días hábiles). (Bus. & Prof. Code §7159)
- Si el comprador cancela, el contratista debe devolver todo lo que el comprador pagó dentro de los 10 días siguientes a recibir el aviso de cancelación. (Bus. & Prof. Code §7159)
Pago a los subcontratistas
- Siete días. Un contratista principal o un subcontratista debe pagarle a cada subcontratista la parte que le corresponde dentro de los siete días después de recibir cada pago parcial, a menos que hayan acordado otra cosa por escrito. Esto se aplica a obras privadas y a obras públicas, excepto donde se aplique la sección 10262 del Public Contract Code. (Bus. & Prof. Code §7108.5)
- Disputas. Si hay una disputa de buena fe, el contratista puede retener no más del 150 por ciento del monto en disputa. (Bus. & Prof. Code §7108.5)
- Sanción. Una violación es motivo de medidas disciplinarias, y el contratista le debe al subcontratista una sanción del 2 por ciento al mes del monto adeudado mientras no se pague. (Bus. & Prof. Code §7108.5)
Pagos del propietario y retención
Estas reglas del Civil Code se aplican a obras privadas. Las obras públicas siguen reglas distintas.
- Del propietario al contratista directo: 30 días. A menos que el propietario y el contratista directo hayan acordado otra cosa por escrito, el propietario debe hacer un pago parcial que no esté en disputa dentro de los 30 días después de que el contratista envíe un aviso exigiendo el pago conforme al contrato. (Civ. Code §8800)
- Disputas y sanción. En una disputa de buena fe, el propietario puede retener no más del 150 por ciento del monto en disputa. Un propietario que retiene un pago indebidamente debe pagar una sanción del 2 por ciento al mes sobre el monto retenido. (Civ. Code §8800)
- Retención a los subcontratistas: 10 días. Si un contratista directo les retuvo una retención a los subcontratistas, debe pagarle a cada subcontratista la parte que le corresponde dentro de los 10 días después de recibir la totalidad o una parte de un pago de retención. En una disputa de buena fe, puede retener no más del 150 por ciento del monto estimado en disputa. (Civ. Code §8814)
Licitación, control de costos y organización del proyecto
Estos subtemas son habilidades generales de administración de negocios y de proyectos. Las fuentes públicas gratuitas en las que se basa esta nota no establecen reglas específicas sobre ellos, por eso esta nota no los resume. Recuerda una regla de licencias que se aplica a la licitación: por lo general debes tener licencia antes de presentar una oferta. (CSLB: Get Licensed to Build) Una excepción limitada cubre algunos proyectos públicos que incluyen fondos federales, en los que la licencia se necesita a más tardar cuando se adjudica el contrato. (Bus. & Prof. Code §7028.15)
Fuentes
- CSLB Law and Business Examination Study Guide (13E-LAW, 03-2026)
- CSLB: Get Licensed to Build
- Secciones del California Business and Professions Code: 7028.15, 7030.5, 7108.5, 7159, 7159.5
- Secciones del California Civil Code: 8800, 8814