Esta es la Sección 5 del examen, Requisitos y ejecución del contrato, que pesa alrededor del 21% del examen y es la parte más grande (guía de estudio de CSLB (en inglés)).
Quién debe seguir estas reglas
Una "mejora del hogar" es reparar, remodelar, alterar, convertir, modernizar o ampliar una propiedad residencial, incluidos piscinas, patios, cercas, jardinería y equipo de calefacción o aire acondicionado (BPC 7151). Un "contrato de mejoras del hogar" puede ser oral o escrito, con un propietario o con un inquilino para trabajo en la unidad del inquilino (BPC 7151.2).
Las reglas del contrato escrito de BPC 7159(b) se aplican cuando el precio total de uno o más contratos, contando mano de obra, servicios y materiales, supera $500. Los contratos de servicio y reparación de $750 o menos siguen sus propias reglas (ver más abajo).
Qué debe contener el contrato
Todo contrato de mejoras del hogar, y todo cambio al contrato, debe estar por escrito y firmado por ambas partes antes de que empiece el trabajo cubierto (BPC 7159(d)). Antes de que empiece el trabajo, el contratista debe entregar al comprador una copia firmada y fechada por ambos. Cuando el comprador recibe esa copia, empieza a correr el derecho de cancelación (BPC 7159(c)(3)).
| Elemento | Regla |
|---|---|
| Datos del contratista | Nombre, domicilio comercial y número de licencia |
| Vendedor | Nombre y número de registro, si se usó un vendedor |
| Primera página | Fecha en que el comprador firmó; nombre, domicilio y dirección de correo electrónico del contratista para el Notice of Cancellation (aviso de cancelación); número de teléfono del contratista para ayudar al comprador a llenarlo |
| Encabezado | "Home Improvement" en negritas de al menos 10 puntos |
| Declaración sobre la copia | "You are entitled to a completely filled in copy of this agreement..." en negritas de al menos 12 puntos (texto oficial en inglés) |
| Contract Price (precio del contrato) | En dólares y centavos |
| Finance Charge (cargo financiero) | Si lo hay, se muestra por separado del precio del contrato |
| Descripción | El proyecto y los materiales y equipos importantes (las piscinas también necesitan un plano y un dibujo a escala) |
| Downpayment (pago inicial) | Si se cobra, con el aviso en negritas de 12 puntos sobre el límite de $1,000 / 10% |
| Schedule of Progress Payments (calendario de pagos parciales según el avance de la obra) | Cada pago en dólares y centavos, ligado al trabajo y a los materiales que paga |
| Fechas | Qué cuenta como inicio sustancial; "Approximate Start Date" (fecha aproximada de inicio); "Approximate Completion Date" (fecha aproximada de finalización) |
| Órdenes de cambio | Un "Note About Extra Work and Change Orders" (nota sobre trabajo adicional y órdenes de cambio) |
Fuente: BPC 7159(c) y (d).
Otros elementos obligatorios de BPC 7159(c):
- Una promesa de liberación de gravamen completa e incondicional por el trabajo pagado, después de cada pago satisfactorio.
- Un formulario de orden de cambio. Una orden de cambio es parte del contrato solo si está por escrito y firmada antes de que empiece el trabajo modificado.
- Cerca de las firmas, un aviso de que el propietario o inquilino puede exigir una fianza de cumplimiento y pago.
- Una casilla Sí / No sobre el uso de subcontratistas. Si es "Sí", el contratista debe entregar, si se le pide, una lista de ellos con datos de contacto, números de licencia y clasificaciones.
Avisos obligatorios
BPC 7159(e) agrega estos avisos:
- Seguro de responsabilidad civil general (Commercial General Liability Insurance): si el contratista tiene CGL o está autoasegurado.
- Seguro de compensación de trabajadores (Workers' Compensation Insurance): "has no employees and is exempt" (no tiene empleados y está exento) o "carries workers' compensation insurance for all employees" (tiene seguro de compensación de trabajadores para todos sus empleados).
- Trabajo adicional y órdenes de cambio: lo que una orden de cambio debe indicar por escrito.
- Mechanics Lien Warning (advertencia de gravamen de constructor), que incluye que un Preliminary Notice (aviso preliminar) se puede enviar hasta 20 días después de que un subcontratista empiece a trabajar o un proveedor entregue material.
- Aviso de información de CSLB, en letra de al menos 12 puntos.
- Aviso del derecho de cancelación (siguiente sección).
Derecho de cancelación: 3, 5 o 7 días hábiles
| Situación | Plazo para cancelar | Fuente |
|---|---|---|
| La mayoría de los contratos de mejoras del hogar | 3 días hábiles | BPC 7159(e)(6) |
| El comprador es una persona mayor (65 años o más) | 5 días hábiles | BPC 7159(e)(6), BPC 7150 |
| Reparación o restauración después de una declaración de estado de emergencia o de emergencia local | 7 días hábiles | BPC 7159(e)(7) |
El plazo termina a la medianoche del tercer día hábil (quinto, en el caso de una persona mayor) después de que el comprador recibió una copia firmada y fechada del contrato que cumple las reglas del aviso de cancelación (Civil Code 1689.6(a)(2), 1689.7). En un contrato de reparación por desastre, el aviso da hasta la medianoche del séptimo día hábil después de que el comprador recibió una copia firmada y fechada que incluye el aviso (BPC 7159(e)(7)(A)). Un día hábil es todo día calendario excepto el domingo y nueve días festivos indicados, así que el sábado cuenta (Civil Code 1689.5(e)).
El aviso debe estar en negritas de al menos 12 puntos junto al espacio para la firma del propietario, firmado y fechado por el propietario, escrito en el idioma que se usó en la presentación de ventas oral, y venir con un formulario Notice of Cancellation (aviso de cancelación) completo y fácil de desprender, por duplicado (BPC 7159(e)(6)(C)).
Cómo cancela el comprador
El comprador puede cancelar con un aviso por escrito enviado por correo electrónico, por correo postal o por fax, o entregado en persona (BPC 7159(e)(6)(B)). El aviso se envía al domicilio o a la dirección de correo electrónico que figura en el contrato. Un aviso enviado por correo postal surte efecto cuando se envía, con la dirección correcta y el franqueo pagado. Sirve cualquier aviso escrito que muestre que el comprador no tiene la intención de quedar obligado; el formulario es opcional (Civil Code 1689.6(d)–(f)).
Después de una cancelación, el contratista debe devolver todo lo que pagó el comprador dentro de los 10 días siguientes a recibir el aviso. El comprador debe poner a disposición en la residencia los bienes entregados; si el contratista no los recoge dentro de los 20 días siguientes al aviso, el comprador puede quedarse con ellos (BPC 7159(e)(6)(B)).
Cuándo no se exige el aviso de 3 días
Conforme al BPC 7159(e)(6)(A), el aviso de 3 días (o de 5 días) no se da cuando el contrato:
- se negocia en el establecimiento del contratista;
- está sujeto, en su lugar, al aviso de 7 días por desastre;
- está cubierto por la Alarm Company Act (con condiciones).
Aparte, el comprador puede renunciar al derecho de cancelación en reparaciones de emergencia iniciadas por el comprador (o por su agente o representante del seguro) que se necesiten de inmediato para proteger a personas o bienes, entregando al vendedor una declaración aparte, firmada y fechada, que describa la emergencia y reconozca y renuncie expresamente al derecho de cancelación aplicable de 3, 5 o 7 días hábiles (Civil Code 1689.13).
Pago inicial: $1,000 o 10%, lo que sea menor
El BPC 7159.5(a)(3) limita el pago inicial a $1,000 o el 10% del monto del contrato, lo que sea menor. El monto del contrato incluye la ganancia, la mano de obra y los materiales, pero excluye los cargos financieros (BPC 7159.5(a)(1)).
| Precio del contrato | 10% | Pago inicial máximo |
|---|---|---|
| $5,000 | $500 | $500 |
| $8,500 | $850 | $850 |
| $10,000 | $1,000 | $1,000 |
| $25,000 | $2,500 | $1,000 |
Pagos parciales según el avance de la obra: nunca por delante del trabajo
- Salvo el pago inicial, el contratista no puede pedir ni aceptar un pago que supere el valor del trabajo realizado o del material entregado. Esto incluye los pagos adelantados de un prestamista (BPC 7159.5(a)(5)).
- Los pagos que se deban antes de terminar necesitan un calendario en dólares y centavos ligado a trabajo y materiales específicos (BPC 7159.5(a)(4)).
- Si se le pide, el contratista debe entregar una liberación de gravamen por el trabajo pagado. El propietario puede retener los pagos siguientes hasta que se entregue (BPC 7159.5(a)(6)).
Exención por fianza. Un contratista que proporciona una fianza de cumplimiento y pago, una fianza de gravamen y terminación, o un equivalente de fianza o un control conjunto aprobado por el registrador que cubra el cumplimiento y el pago completos, está exento del tope del pago inicial, de la regla del calendario de pagos y de la regla contra recibir pagos por delante del trabajo, y puede aceptar pagos antes de terminar (BPC 7159.5(a)(8)). La regla de la liberación de gravamen sigue aplicándose.
Contratos de servicio y reparación ($750 o menos)
Un "contrato de servicio y reparación" debe cumplir las cuatro condiciones del BPC 7159.10(a):
- El monto del contrato es de $750 o menos.
- El comprador inició el contacto para pedir el trabajo.
- El contratista no vende nada más allá de lo razonablemente necesario para arreglar ese problema.
- No se debe ni se acepta ningún pago hasta que el trabajo esté terminado.
Si no se cumple alguna condición, se aplican las reglas completas de mejoras del hogar, incluido el derecho de cancelación, sin importar el precio del contrato (BPC 7159.10(b)). Solo se permite un cargo por servicio, y las piezas reemplazadas deben ofrecerse al cliente (BPC 7159.14(a)).
Datos de contacto en la primera página y cancelación por correo electrónico
El Civil Code 1689.7(b) y el BPC 7159(c)(3)(B) vigentes exigen que la primera página muestre el nombre, el domicilio y la dirección de correo electrónico del contratista y un número de teléfono para ayudar con el Notice of Cancellation, y el BPC 7159(e)(6)(B) permite que el comprador cancele por correo electrónico. Compara los formularios o apuntes de estudio más antiguos con el texto vigente de la ley.
Qué pasa si el contrato no cumple
- No incluir la información, los avisos y las divulgaciones obligatorios es causa de medidas disciplinarias (BPC 7159(a)(5)). Si falta el Notice of Cancellation, el comprador puede presentar una queja ante CSLB (BPC 7159(a)(6)).
- Incumplir la regla del contrato escrito, del pago inicial o del pago excesivo es un delito menor: una multa de $100 a $5,000, hasta un año en la cárcel del condado, o ambas. En un lugar dañado por un desastre natural bajo un estado de emergencia del gobernador, o una declaración presidencial de emergencia o de desastre mayor, el tribunal debe imponer la multa máxima (BPC 7159.5(b)(1)).
- Mientras el vendedor no cumpla las reglas del aviso, el comprador puede cancelar (Civil Code 1689.7(g)).
- Una orden de cambio que no indique el alcance, el cambio de precio y el efecto sobre los pagos o la fecha de finalización no es exigible contra el comprador (BPC 7159.6).
Fuentes
BPC 7150, 7151, 7151.2, 7159, 7159.5, 7159.6, 7159.10, 7159.14; Civil Code 1689.5, 1689.6, 1689.7, 1689.13; guía de estudio del examen de Derecho y Negocios de CSLB (en inglés).