Cada regla de abajo enlaza con su sección del California Civil Code. La guía de estudio de Derecho y Negocios de CSLB (en inglés) incluye "Gravámenes y otros recursos" en la sección 4, Seguros y gravámenes, a la que CSLB asigna alrededor del 12% del examen (CSLB dice que sus porcentajes son aproximados). CSLB no dice cuántas preguntas del examen tratan de gravámenes.
Hoja de referencia de plazos (obras privadas)
| Paso | Quién | Plazo | Ley |
|---|---|---|---|
| Aviso preliminar (Preliminary Notice) | Todo reclamante, excepto los obreros (el contratista directo lo envía solo al prestamista de construcción) | A más tardar 20 días después de empezar a suministrar trabajo | Civ. Code 8200, 8204 |
| Notificación de finalización (Notice of Completion) | Propietario | Opcional; si se registra, el mismo día de la finalización o dentro de los 15 días siguientes | Civ. Code 8182 |
| Copia de la notificación de finalización o del aviso de cese de trabajo | Propietario, al contratista directo y a los reclamantes que dieron aviso preliminar | Dentro de los 10 días siguientes al registro | Civ. Code 8190 |
| Registrar el gravamen | Contratista directo | Después de terminar su contrato, y antes de la primera de estas fechas: 90 días después de la finalización o 60 días después de registrarse una notificación de finalización o un aviso de cese de trabajo | Civ. Code 8412 |
| Registrar el gravamen | Todos los demás | Después de dejar de proporcionar trabajo, y antes de la primera de estas fechas: 90 días después de la finalización o 30 días después de registrarse una notificación de finalización o un aviso de cese de trabajo | Civ. Code 8414 |
| Demandar para hacer cumplir el gravamen | Reclamante del gravamen | Dentro de los 90 días siguientes al registro del gravamen | Civ. Code 8460 |
| Registrar el aviso de litigio pendiente (notice of pending action) | Reclamante del gravamen | A más tardar 20 días después de presentar la demanda | Civ. Code 8461 |
El aviso preliminar de 20 días
Quién lo da y a quién. Antes de registrar un gravamen, dar un aviso de retención de pago o presentar un reclamo contra una fianza de pago, el reclamante debe dar el aviso preliminar al propietario, al contratista directo y al prestamista de construcción, si lo hay (Civ. Code 8200). Hay dos excepciones en la misma sección:
- Un obrero no tiene que darlo.
- Un contratista con contrato directo con el propietario lo da solo al prestamista de construcción, si lo hay.
Un "contratista directo" tiene un contrato directo con el propietario; un "subcontratista" no lo tiene (Civ. Code 8018, 8046). El contratista directo debe darle a cualquiera que quiera enviar un aviso preliminar los nombres y las direcciones del propietario y de cualquier prestamista de construcción (Civ. Code 8208).
Cuándo. A más tardar 20 días después de que el reclamante empieza a suministrar trabajo. Un aviso tardío todavía se permite, pero entonces el reclamante solo puede poner un gravamen por el trabajo hecho dentro de los 20 días anteriores a la fecha en que se notificó el aviso, y después de ella (Civ. Code 8204). Un profesional del diseño que da el aviso a más tardar 20 días después de que empieza la obra de mejora está a tiempo para sus servicios de diseño (Civ. Code 8204(b)).
Cómo. Por entrega personal, por correo, o dejándolo y enviando por correo una copia (Civ. Code 8106). "Correo" significa correo registrado o certificado, correo urgente o entrega al día siguiente mediante una empresa de mensajería urgente (Civ. Code 8110). El aviso enviado por correo se considera dado cuando se deposita en el correo (Civ. Code 8116).
Consecuencia para la licencia. Si el contrato de un subcontratista con licencia paga más de $400 y el subcontratista no da el aviso, eso es motivo de medidas disciplinarias de CSLB (Civ. Code 8216).
Qué cuenta como "finalización"
La mayoría de los plazos del gravamen corren desde la finalización. Según el Civ. Code 8180, la finalización ocurre en cualquiera de estos casos:
- Finalización real del trabajo.
- Ocupación o uso por parte del propietario, junto con el cese del trabajo.
- Cese del trabajo durante 60 días continuos.
- Registro de un aviso de cese de trabajo después de que el trabajo se detuvo durante 30 días continuos.
Si una entidad pública debe aceptar el trabajo, la finalización ocurre en cambio con esa aceptación (Civ. Code 8180(b)).
Un propietario puede registrar un aviso de cese de trabajo cuando el trabajo lleva detenido al menos 30 días seguidos y sigue detenido (Civ. Code 8188).
Registrar el gravamen: 90, 60 o 30 días
No se registró ninguna notificación de finalización ni aviso de cese de trabajo: todos tienen hasta 90 días después de la finalización.
Se registró una notificación de finalización o un aviso de cese de trabajo: la ventana se reduce. Un contratista directo debe registrar antes de la primera de estas fechas: 90 días después de la finalización o 60 días después de registrarse la notificación (Civ. Code 8412). Cualquier otro reclamante tiene como límite la primera de estas fechas: 90 días después de la finalización o 30 días después de registrarse la notificación (Civ. Code 8414).
También hay un punto de partida: el contratista directo registra después de terminar su propio contrato, y los demás después de dejar de proporcionar trabajo.
El deber de 10 días del propietario. Un propietario que registra una notificación de finalización o un aviso de cese de trabajo debe enviar una copia dentro de los 10 días siguientes al contratista directo y a cada reclamante que le dio aviso preliminar. Si el propietario omite a alguien, la notificación no acorta el plazo del gravamen de esa persona. Este deber no se aplica a un propietario que vive en la propiedad como residencia personal con cuatro unidades o menos (Civ. Code 8190).
Notificar el gravamen al propietario
El reclamo de gravamen debe incluir un Notice of Mechanics Lien (aviso de gravamen de constructor) y una declaración jurada de notificación (proof of service affidavit). Se envía una copia al propietario o al propietario aparente por correo registrado, certificado o de primera clase, con un certificado de envío. Si no se puede notificar al propietario de esa forma, puede enviarse al prestamista de construcción o al contratista original. Si no se notifica como lo exige la ley, el gravamen no se puede hacer cumplir (Civ. Code 8416).
La sección 8416 no fija un número de días aparte para la notificación. Como el reclamo registrado ya debe contener la declaración jurada de notificación, notificar es parte de preparar el reclamo, no un paso posterior.
Hacer cumplir el gravamen: 90 días después del registro
El reclamante debe presentar una demanda para hacer cumplir el gravamen dentro de los 90 días siguientes a registrarlo, o el gravamen caduca (Civ. Code 8460). La única excepción: el propietario y el reclamante acuerdan extender el crédito, y se registra un aviso del crédito y sus condiciones. Debe registrarse dentro de los 90 días siguientes al gravamen, o más tarde pero antes de que un comprador o prestamista de buena fe que dio valor a cambio obtenga derechos sobre la propiedad. Entonces la demanda debe presentarse dentro de los 90 días siguientes a que termine el crédito, pero nunca más de un año después de la finalización. Después de presentar la demanda, el reclamante registra un aviso de litigio pendiente a más tardar 20 días después (Civ. Code 8461).
Cronología de ejemplo
Una remodelación de una oficina privada (el propietario no vive allí). Contamos días calendario desde la fecha que activa el plazo. Este es un ejemplo para estudiar, no asesoría legal para un reclamo real.
| Fecha | Hecho | Qué fija |
|---|---|---|
| 2 de marzo | El subcontratista eléctrico empieza a suministrar trabajo | El subcontratista da el aviso preliminar al propietario, al contratista directo y a cualquier prestamista de construcción a más tardar el 22 de marzo (20 días) |
| 15 de julio | El trabajo se termina realmente | Límite máximo para registrar cualquier gravamen: 13 de octubre (90 días) |
| 25 de julio | El propietario registra una notificación de finalización y envía copias esa misma semana | Dentro de la ventana de 15 días para registrarla |
| 24 de agosto | 30 días después de la notificación | Último día para que el subcontratista registre su gravamen |
| 23 de septiembre | 60 días después de la notificación | Último día para que el contratista directo registre su gravamen |
Si el subcontratista registra el 20 de agosto, debe presentar la demanda a más tardar el 18 de noviembre (90 días). Como el subcontratista dio aviso preliminar al propietario, el propietario tenía que enviarle una copia de la notificación de finalización. Si el propietario no lo hubiera hecho, el plazo del subcontratista se habría quedado en el 13 de octubre (Civ. Code 8190).
Obras públicas: no hay gravamen, se usan otros recursos
El título de obras privadas que contiene las reglas del gravamen de constructor dice que se aplica solo al trabajo que no está regido por el Title 3 (Civ. Code 8160), y el Title 3 se aplica al trabajo contratado por una entidad pública (Civ. Code 9000). En una obra pública, un reclamante al que no le pagaron da en cambio un aviso de retención de pago (stop payment notice) a la entidad pública o presenta un reclamo contra la fianza de pago. Un contratista directo no puede hacer ninguna de las dos cosas (Civ. Code 9100).
| Regla de obras públicas | Ley |
|---|---|
| El aviso preliminar va a la entidad pública y al contratista directo. Los obreros, y los reclamantes con contrato directo con el contratista directo, están exentos. | Civ. Code 9300 |
| Aviso de retención de pago: dentro de los 30 días siguientes a que se registre una notificación de finalización, aceptación o cese de trabajo; si no se registra ninguna, 90 días después del cese o de la finalización | Civ. Code 9356 |
| Fianza de pago obligatoria en contratos de más de $25,000, antes de que empiece el trabajo (esta sección no cubre los contratos con una entidad estatal; esos necesitan en cambio una fianza de pago según el Pub. Contract Code 7103) | Civ. Code 9550 |
| Monto de la fianza: al menos el 100% del contrato | Civ. Code 9554 |
| Demanda sobre la fianza: a más tardar seis meses después de que termine el período del aviso de retención de pago | Civ. Code 9558 |
Las obras privadas también tienen avisos de retención de pago, pero uno solo es válido si se da antes de que venza el plazo para registrar el gravamen (Civ. Code 8508).
Trampas comunes del examen
- 60 vs. 30 días. Los 60 días después de una notificación de finalización o un aviso de cese de trabajo son solo para el contratista directo. Los subcontratistas y proveedores tienen 30.
- 90 días dos veces. Los 90 días después de la finalización son el límite para registrar. Los 90 días después del registro son el límite para demandar. Lee qué hecho menciona la pregunta.
- 15 vs. 10 días. Un propietario puede registrar una notificación de finalización; si lo hace, debe registrarla el mismo día de la finalización o dentro de los 15 días siguientes (Civ. Code 8182), y luego enviar copias dentro de los 10 días siguientes al registro (Civ. Code 8190).
- Aviso preliminar tardío. No es fatal. Limita el gravamen al trabajo desde 20 días antes de la notificación en adelante.
- Obreros. Tienen derechos de gravamen (Civ. Code 8400) pero no dan aviso preliminar.
- Obra pública. No hay gravamen de constructor. Piensa en aviso de retención de pago y fianza de pago.
- Fianza de liberación de gravamen. Un propietario o un contratista afectado que disputa un gravamen puede liberar la propiedad registrando una fianza del 125% del reclamo (Civ. Code 8424).
Fuentes
Cada enlace de ley de arriba lleva al texto del Civil Code en el sitio oficial de California Legislative Information. Revisamos el texto de cada sección entre el 25 y el 28 de octubre de 2026. Esquema del examen: guía de estudio de Derecho y Negocios de CSLB (en inglés).
Esta página es una ayuda de estudio, no asesoría legal. CalContractorPrep no está afiliado a la Junta Estatal de Licencias de Contratistas.