Sección 4 de 7
Preguntas de práctica para el examen de la CSLB: Gravámenes y otros recursos
8 preguntas de práctica gratis sobre gravámenes y otros recursos, de la sección Seguros y gravámenes (cerca del 12% del examen). Intenta responder y luego abre la respuesta: cada opción se explica y se cita la ley (en inglés).
Preguntas y respuestas
- Seguros y gravámenes
1. Un subcontratista va a suministrar mano de obra y materiales en un proyecto de una vivienda privada. Según la sección 8200 del Civil Code, ¿a quién debe dar un aviso preliminar antes de poder registrar un reclamo de gravamen?
- A. Solo al contratista directo que lo contrató, y a nadie más
- B. Al propietario, al contratista directo y a cualquier prestamista de construcción
- C. Solo al registrador del condado donde está ubicada la propiedad
- D. Solo al propietario, y solo si el propietario vive en la vivienda
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Respuesta correcta: B
A. Solo al contratista directo que lo contrató, y a nadie más
Incorrecto: dar el aviso solo al contratista que lo contrató no es suficiente; la sección 8200 también exige dar aviso al propietario o propietario aparente y a cualquier prestamista de construcción.
B. Al propietario, al contratista directo y a cualquier prestamista de construcción
Respuesta correcta
Correcto: la sección 8200 exige dar un aviso preliminar al propietario o propietario aparente, al contratista directo o contratista directo aparente, y al prestamista de construcción, si lo hay, antes de registrar un reclamo de gravamen.
C. Solo al registrador del condado donde está ubicada la propiedad
Incorrecto: el aviso preliminar se da al propietario, al contratista directo y a cualquier prestamista de construcción; no se registra en la oficina del registrador del condado.
D. Solo al propietario, y solo si el propietario vive en la vivienda
Incorrecto: la sección 8200 exige dar aviso al propietario o propietario aparente, al contratista directo y a cualquier prestamista de construcción, así que dar aviso solo al propietario no es suficiente.
Explicación
La sección 8200 del Civil Code dice que, antes de registrar un reclamo de gravamen, dar un aviso de retención de pago o presentar un reclamo contra una fianza de pago, el reclamante debe dar un aviso preliminar a tres personas. Estas son el propietario o propietario aparente, el contratista directo o contratista directo aparente, y el prestamista de construcción, si lo hay. Dar el aviso solo al contratista que lo contrató o solo al propietario no es suficiente. El aviso preliminar se da a estas personas; no se registra en la oficina del registrador del condado.
Fuentes (en inglés)
Civ. Code §8200(a)
before recording a lien claim, giving a stop payment notice, or asserting a claim against a payment bond, a claimant shall give preliminary notice to the following persons:
Ver la fuente: Civ. Code §8200(a)Sitio oficial de Civ. Code §8200(a) (se abre en una pestaña nueva)
Civ. Code §8200(a)
(1) The owner or reputed owner. (2) The direct contractor or reputed direct contractor to which the claimant provides work, either directly or through one or more subcontractors. (3) The construction lender or reputed construction lender, if any.
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- Seguros y gravámenes
2. Un contratista directo terminó su contrato. Toda la obra de mejora se terminó el 25 de mayo. El propietario registra una notificación de finalización el 1 de junio. Según la sección 8412 del Civil Code, ¿cuál es el plazo para que el contratista directo registre un reclamo de gravamen?
- A. 30 días después del 1 de junio
- B. 60 días después del 1 de junio
- C. 90 días después del 1 de junio
- D. 120 días después del 1 de junio
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Respuesta correcta: B
A. 30 días después del 1 de junio
El período de 30 días se aplica a los reclamantes que no son el contratista directo, como los subcontratistas. Un contratista directo tiene 60 días después de que el propietario registra una notificación de finalización.
B. 60 días después del 1 de junio
Respuesta correcta
Un contratista directo debe registrar antes de lo que ocurra primero: 90 días después de la terminación o 60 días después de que el propietario registre una notificación de finalización. Sesenta días después del 1 de junio llega antes que 90 días después de la terminación del 25 de mayo, así que el plazo es de 60 días después del 1 de junio.
C. 90 días después del 1 de junio
El período de 90 días corre desde la terminación de la obra de mejora (25 de mayo), no desde la notificación del 1 de junio. Además, el plazo es el primero de los dos, y 60 días después del 1 de junio llega primero.
D. 120 días después del 1 de junio
120 días después del 1 de junio no es ninguno de los dos plazos de la sección 8412, y es posterior a ambos. El plazo es lo que ocurra primero: 90 días después de la terminación o 60 días después de la notificación de finalización.
Explicación
La sección 8412 del Civil Code dice que un contratista directo debe registrar su reclamo de gravamen antes de lo que ocurra primero: 90 días después de terminar la obra de mejora, o 60 días después de que el propietario registre una notificación de finalización. Aquí, 60 días después de la notificación del 1 de junio llega antes que 90 días después de la terminación del 25 de mayo. Por eso, el plazo es de 60 días después del 1 de junio. El período de 30 días se aplica a los reclamantes que no son el contratista directo, como los subcontratistas. Ni 90 ni 120 días después del 1 de junio es el primero de los dos plazos.
Fuentes (en inglés)
Civ. Code §8412
A direct contractor may not enforce a lien unless the contractor records a claim of lien after the contractor completes the direct contract, and before the earlier of the following times:
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Civ. Code §8412
(b) Sixty days after the owner records a notice of completion or cessation.
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Civ. Code §8412(a)
(a) Ninety days after completion of the work of improvement.
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- Seguros y gravámenes
3. Un proveedor de materiales en una obra privada dio su aviso preliminar a tiempo. Ahora quiere darle al prestamista de construcción un aviso de retención de pago. Según la sección 8508 del Civil Code, ¿qué regla de plazo debe cumplir también el aviso de retención de pago para ser válido?
- A. Debe darse antes de que termine el plazo para registrar el gravamen
- B. Debe darse dentro de 90 días después de registrar un gravamen
- C. Debe darse solo después de que el propietario lo apruebe por escrito
- D. Debe darse solo después de que se termine todo el proyecto
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Respuesta correcta: A
A. Debe darse antes de que termine el plazo para registrar el gravamen
Respuesta correcta
La sección 8508 hace que un aviso de retención de pago sea válido solo si se da antes de que venza el plazo para registrar un reclamo de gravamen. El proveedor ya dio su aviso preliminar, así que esta es la regla que falta.
B. Debe darse dentro de 90 días después de registrar un gravamen
El período de 90 días después del registro es el plazo para demandar y hacer valer un gravamen. No es una regla de plazo para un aviso de retención de pago.
C. Debe darse solo después de que el propietario lo apruebe por escrito
El propietario no tiene que aprobar el aviso de retención de pago. La regla es darlo antes de que termine el plazo para registrar el gravamen.
D. Debe darse solo después de que se termine todo el proyecto
El reclamante no tiene que esperar a que se termine el proyecto. El aviso debe darse antes de que termine el plazo para registrar el gravamen.
Explicación
La sección 8508 del Civil Code dice que un aviso de retención de pago es válido solo si el reclamante dio cualquier aviso preliminar requerido y dio el aviso de retención de pago antes de que venza el plazo para registrar un reclamo de gravamen. El proveedor ya dio su aviso preliminar, así que la regla que falta es actuar antes de que termine el plazo para registrar el gravamen. El período de 90 días después del registro es el plazo para demandar y hacer valer un gravamen, no una regla del aviso de retención de pago. El propietario no tiene que aprobar el aviso, y el reclamante no tiene que esperar a que se termine el proyecto.
Fuentes (en inglés)
Civ. Code §8508(b)
The claimant gave the stop payment notice before expiration of the time within which a claim of lien must be recorded under Chapter 4 (commencing with Section 8400).
Ver la fuente: Civ. Code §8508(b)Sitio oficial de Civ. Code §8508(b) (se abre en una pestaña nueva)
Civ. Code §8530
A person that has a lien right under Chapter 4 (commencing with Section 8400) may give a construction lender a stop payment notice.
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- Seguros y gravámenes
4. Un subcontratista registró un reclamo de gravamen sobre un edificio comercial hace 120 días. No hubo extensión de crédito, y nunca presentó una demanda para hacer valer el gravamen. Según la sección 8480 del Civil Code, ¿qué puede hacer el propietario?
- A. Pedir a la CSLB que cancele el reclamo de gravamen del registro
- B. Registrar un aviso de no responsabilidad para quitar el gravamen
- C. Nada, porque el gravamen sigue vigente hasta que se pague el reclamo
- D. Presentar una petición al tribunal para una orden que libere la propiedad
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Respuesta correcta: D
A. Pedir a la CSLB que cancele el reclamo de gravamen del registro
La CSLB no quita gravámenes registrados. Según la sección 8480, lo que puede hacer el propietario es presentar una petición al tribunal.
B. Registrar un aviso de no responsabilidad para quitar el gravamen
Un aviso de no responsabilidad es para un propietario que no contrató el trabajo, y debe darse pronto, no después de que se registre un gravamen.
C. Nada, porque el gravamen sigue vigente hasta que se pague el reclamo
El gravamen no dura hasta que se paga el reclamo. Vence si no se inicia una acción para hacerlo valer dentro de 90 días después de registrarlo, y aquí ya pasaron 120 días.
D. Presentar una petición al tribunal para una orden que libere la propiedad
Respuesta correcta
La sección 8480 permite que el propietario presente una petición al tribunal para una orden que libere la propiedad cuando el reclamante no ha iniciado una acción dentro del plazo de la sección 8460, de 90 días después del registro. No se presentó ninguna demanda en 120 días, así que el propietario puede hacerlo.
Explicación
Según la sección 8460 del Civil Code, el reclamante debe presentar una acción para hacer valer un gravamen dentro de 90 días después de registrarlo; si no, el gravamen vence. La sección 8480 del Civil Code permite que el propietario pida al tribunal, mediante una petición, una orden de liberación cuando el reclamante no inició una acción dentro de ese plazo. La CSLB no quita gravámenes registrados. Un aviso de no responsabilidad es para un propietario que no contrató el trabajo, y debe darse pronto, no después de que se registre un gravamen. El gravamen no dura hasta que se paga; vence cuando pasan los 90 días.
Fuentes (en inglés)
Civ. Code §8480(a)
The owner of property or the owner of any interest in property subject to a claim of lien may petition the court for an order to release the property from the claim of lien if the claimant has not commenced an action to enforce the lien within the time provided in Section 8460.
Ver la fuente: Civ. Code §8480(a)Sitio oficial de Civ. Code §8480(a) (se abre en una pestaña nueva)
Civ. Code §8460(a)
The claimant shall commence an action to enforce a lien within 90 days after recordation of the claim of lien. If the claimant does not commence an action to enforce the lien within that time, the claim of lien expires and is unenforceable.
Ver la fuente: Civ. Code §8460(a)Sitio oficial de Civ. Code §8460(a) (se abre en una pestaña nueva)
- Seguros y gravámenes
5. Un subcontratista en una obra pública le da a la entidad pública un aviso de retención de pago válido por $15,000. Según la sección 9358 del Civil Code, ¿qué debe hacer la entidad pública?
- A. Retener del contratista directo lo suficiente para pagar el reclamo
- B. Pagar al subcontratista $15,000 de inmediato con fondos del contrato
- C. Detener todo el trabajo en la obra hasta que se resuelva el reclamo
- D. Enviar el aviso a la compañía de garantía de la fianza de pago y no hacer nada
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Respuesta correcta: A
A. Retener del contratista directo lo suficiente para pagar el reclamo
Respuesta correcta
La sección 9358 dice que, al recibir un aviso de retención de pago, la entidad pública debe retener del contratista directo suficiente dinero adeudado o por adeudarse para pagar el reclamo. También puede retener lo suficiente para cubrir su costo razonable de cualquier litigio sobre el aviso.
B. Pagar al subcontratista $15,000 de inmediato con fondos del contrato
La ley no le dice a la entidad pública que pague directamente al reclamante. Su obligación es retener del contratista directo fondos suficientes para pagar el reclamo.
C. Detener todo el trabajo en la obra hasta que se resuelva el reclamo
La ley no le dice a la entidad pública que detenga el trabajo. Su obligación es retener del contratista directo fondos suficientes para pagar el reclamo.
D. Enviar el aviso a la compañía de garantía de la fianza de pago y no hacer nada
Una fianza de pago es un recurso aparte y no reemplaza la obligación de la entidad pública de retener fondos del contratista directo.
Explicación
La sección 9358 del Civil Code dice que, al recibir un aviso de retención de pago, la entidad pública debe retener del contratista directo suficiente dinero adeudado o por adeudarse para pagar el reclamo. También puede retener lo suficiente para cubrir su costo razonable de cualquier litigio sobre el aviso. La ley no le dice a la entidad que pague directamente al reclamante ni que detenga el trabajo. Una fianza de pago es un recurso aparte y no reemplaza la obligación de retener.
Fuente (en inglés)
Civ. Code §9358(a)
The public entity shall, on receipt of a stop payment notice, withhold from the direct contractor sufficient funds due or to become due to the direct contractor to pay the claim stated in the stop payment notice and to provide for the public entity's reasonable cost of any litigation pursuant to the stop payment notice.
Ver la fuente: Civ. Code §9358(a)Sitio oficial de Civ. Code §9358(a) (se abre en una pestaña nueva)
- Seguros y gravámenes
6. Un subcontratista le da al prestamista de construcción un aviso de retención de pago sin fianza (un aviso que no va acompañado de una fianza). No se registró ninguna fianza de pago. Según la sección 8536 del Civil Code, ¿debe el prestamista retener fondos para pagar el reclamo?
- A. Sí, debe retener el monto completo del reclamo indicado
- B. Sí, pero debe retener solo la mitad del reclamo
- C. No, puede decidir no hacerlo porque el aviso no tiene fianza
- D. No, porque solo el propietario debe retener fondos por un aviso
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Respuesta correcta: C
A. Sí, debe retener el monto completo del reclamo indicado
Como el aviso no tiene fianza, el prestamista puede, a su elección, decidir no retener, así que no está obligado a retener el reclamo completo.
B. Sí, pero debe retener solo la mitad del reclamo
Nada en la sección 8536 fija un monto de la mitad del reclamo. Con un aviso sin fianza, retener es decisión del prestamista.
C. No, puede decidir no hacerlo porque el aviso no tiene fianza
Respuesta correcta
Correcto. La sección 8536 permite que el prestamista de construcción, a su elección, decida no retener fondos cuando el aviso de retención de pago no tiene fianza.
D. No, porque solo el propietario debe retener fondos por un aviso
La sección 8536 sí se aplica al prestamista de construcción, que normalmente debe retener lo suficiente para pagar el reclamo. Aquí el prestamista puede negarse solo porque el aviso no tiene fianza.
Explicación
La sección 8536 del Civil Code dice que un prestamista de construcción que recibe un aviso de retención de pago normalmente debe retener fondos suficientes para pagar el reclamo. Pero el prestamista puede, a su elección, decidir no retenerlos cuando el aviso no tiene fianza. Aquí el aviso no tiene fianza, así que retener es decisión del prestamista. Si el aviso hubiera tenido fianza, y no se hubiera registrado antes una fianza de pago, el prestamista tendría que retener. Nada en la ley fija un monto de la mitad del reclamo.
Fuentes (en inglés)
Civ. Code §8536(b)
The construction lender may, at its option, elect not to withhold funds in any of the following circumstances:
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Civ. Code §8536(b)(1)
The stop payment notice is unbonded.
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- Seguros y gravámenes
7. Un prestamista de construcción retiene $30,000 por avisos de retención de pago. Dos proveedores dieron avisos con fianza, uno una semana antes que el otro. Sus reclamos suman más de $30,000. No hay otros avisos. Según la sección 8540 del Civil Code, ¿cómo se reparten los $30,000?
- A. Cada proveedor recibe una parte en proporción a su reclamo
- B. El proveedor que dio su aviso primero recibe el pago completo
- C. Cada proveedor recibe una mitad igual de los fondos retenidos
- D. El proveedor que demandó primero para hacer valer su reclamo cobra primero
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Respuesta correcta: A
A. Cada proveedor recibe una parte en proporción a su reclamo
Respuesta correcta
Correcto: cuando los fondos no alcanzan para pagar completos todos los reclamos con fianza, se reparten a prorrata, en la proporción que cada reclamo representa del total de todos los reclamos con fianza.
B. El proveedor que dio su aviso primero recibe el pago completo
Incorrecto: el reparto a prorrata se hace sin importar el orden en que se dieron los avisos de retención de pago, así que dar el aviso primero no importa.
C. Cada proveedor recibe una mitad igual de los fondos retenidos
Incorrecto: un reparto en partes iguales no toma en cuenta el tamaño de cada reclamo. La parte de cada proveedor está en la proporción que su reclamo representa del total de todos los reclamos con fianza.
D. El proveedor que demandó primero para hacer valer su reclamo cobra primero
Incorrecto: el reparto a prorrata se hace sin importar el orden en que se iniciaron las acciones para hacer valer los reclamos, así que demandar primero no importa.
Explicación
La sección 8540 del Civil Code paga primero los avisos de retención de pago con fianza. Si los fondos no alcanzan para pagar completos todos los reclamos con fianza, el dinero se reparte a prorrata, es decir, en la proporción que cada reclamo representa del total de todos los reclamos con fianza. La ley dice que esto se hace sin importar el orden en que se dieron los avisos o se iniciaron las demandas. Por eso, ser el primero no importa, y un reparto en partes iguales no toma en cuenta el tamaño de cada reclamo.
Fuentes (en inglés)
Civ. Code §8540(a)(1)
If funds are insufficient to pay the claims of those persons in full, the funds shall be distributed pro rata among the claimants in the ratio that the claim of each bears to the aggregate of all claims for which a bonded stop payment notice is given.
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Civ. Code §8540(b)
Pro rata distribution under this section shall be made among the persons entitled to share in the distribution without regard to the order in which the person has given a stop payment notice or commenced an enforcement action.
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- Seguros y gravámenes
8. Antes de que empezara el trabajo, el propietario presentó el contrato directo en la oficina del registrador del condado. Después, el contratista directo le pidió a un subcontratista que construyera una terraza. La terraza no está en el contrato directo ni en ningún cambio a ese contrato. Según la sección 8432 del Civil Code, ¿cubre el gravamen del subcontratista el trabajo de la terraza?
- A. Sí, porque el contratista directo pidió el trabajo de la terraza
- B. Sí, porque se puede poner un gravamen por todo trabajo autorizado en una obra
- C. No, porque los subcontratistas nunca pueden poner un gravamen por trabajo adicional
- D. No, porque el contrato presentado le dio conocimiento del alcance
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Respuesta correcta: D
A. Sí, porque el contratista directo pidió el trabajo de la terraza
No importa quién pidió el trabajo. La sección 8432 dice que el gravamen no cubre el trabajo fuera del contrato directo o de un cambio a ese contrato, lo haya autorizado o no un contratista, si el reclamante tenía conocimiento de los términos del contrato.
B. Sí, porque se puede poner un gravamen por todo trabajo autorizado en una obra
No se puede poner un gravamen por todo trabajo autorizado. Según la sección 8432, el trabajo fuera del contrato directo o de un cambio a ese contrato no está cubierto cuando el reclamante sabía de los términos del contrato o tenía conocimiento presunto de ellos.
C. No, porque los subcontratistas nunca pueden poner un gravamen por trabajo adicional
Esto va demasiado lejos. El trabajo adicional puede estar cubierto cuando está en un cambio al contrato directo, así que los subcontratistas no siempre quedan excluidos.
D. No, porque el contrato presentado le dio conocimiento del alcance
Respuesta correcta
Correcto. Presentar el contrato en la oficina del registrador del condado antes de que empezara el trabajo dio conocimiento presunto de sus términos, así que el trabajo de la terraza, que está fuera del contrato y de cualquier cambio a ese contrato, no está cubierto por el gravamen.
Explicación
La sección 8432 del Civil Code dice que un gravamen no cubre el trabajo que no está en el contrato directo ni en un cambio a ese contrato, si el reclamante sabía o tenía conocimiento presunto (constructive notice) de los términos del contrato. Conocimiento presunto significa que la ley considera que la persona lo sabe, aunque no haya leído el contrato. Presentar el contrato en la oficina del registrador del condado antes de que empiece el trabajo da ese conocimiento presunto. Por eso, la terraza no está cubierta, aunque el contratista directo la haya pedido. El trabajo adicional puede estar cubierto cuando está en un cambio al contrato, así que los subcontratistas no siempre quedan excluidos.
Fuentes (en inglés)
Civ. Code §8432(a)
A lien does not extend to work, whether or not the work is authorized by a direct contractor or subcontractor, if the work is not included in a direct contract or a modification of that contract, and the claimant had actual knowledge or constructive notice of the provisions of that contract or modification before providing the work.
Ver la fuente: Civ. Code §8432(a)Sitio oficial de Civ. Code §8432(a) (se abre en una pestaña nueva)
Civ. Code §8432(b)
The filing of a contract or modification of that contract with the county recorder, before the commencement of a work of improvement, is constructive notice of the provisions of the contract or modification to a person providing work on that work of improvement.
Ver la fuente: Civ. Code §8432(b)Sitio oficial de Civ. Code §8432(b) (se abre en una pestaña nueva)
Sigue estudiando
Lee las notas de estudio de la sección 4: Seguros y gravámenes (en inglés)